Skriv omtale
×
Rating





Send omtale
Ønsker du å få tilsendt nedbetalingsplanen på epost?
×

Skriv inn navn og epost, så sender vi deg din nye nedbetalingsplan på epost

brukervilkårene
Nei takk, fortsett uten
Fortsett
boliglån

Guide: Boliglån

I denne guiden går vi gjennom de viktigste punktene både for deg som skal ta opp og allerede har boliglån.
Av DinKreditt | april 25, 2017

Boliglånet er sannsynligvis det viktigste lånet du tar opp i løpet av livet. For de aller fleste ligger nedbetalingstiden på mellom 20 og 30 år. Med andre ord skal du betjene dette lånet ganske lenge.

Før du tar opp boliglån er det derfor viktig at du har god oversikt. Denne økonomiske forpliktelsen kommer til å koste deg mye penger. Og den kommer til å være en del av hverdagen din lenge.

I denne guiden går vi gjennom de viktigste punktene både for deg som skal ta opp og allerede har boliglån. Hvis du gjør deg kjent med informasjonen er du godt rustet til å organisere lånesituasjonen din på en smart måte.

I denne guiden

  • Skaff deg en god oversikt over boligmarkedet
  • Skaff deg best mulig rente på boliglånet
  • Flytt boliglånet ditt for bedre vilkår
  • Gebyrer rundt et boligkjøp
  • Egenkapital og betalingsevne
  • Tips om boliglån

I denne guiden

Skaff deg en god oversikt over boligmarkedet

Samtlige lån har det fellestrekket at de koster penger. Og at det som oftest vil være effektiv rente samt nedbetalingsperiode som har størst innvirkning på totalkostnaden.

Boliglån er i de aller fleste tilfeller store lån. Med et boligmarked i rekordvekst er prisene på hus og leilighet i Norge høye. Og med mindre man har en fet sparekonto å ta av må man som oftest låne.

Det betyr også at rente og vilkår på boliglånet ditt har mye å si. For at du skal få ordnet disse tingene så gunstig som mulig må du altså ha en skikkelig oversikt. Det nytter ikke å spare penger på lån hvis du ikke vet hvordan du skal gå fram.

Alle som skal ta opp boliglån i nærmeste fremtid bør gjøre seg godt kjent med boliglånmarkedet. Se på effektiv rentetrend, hvilke vilkår og betingelser du kan regne med, og aktuelle långivere.

Jo mer du vet i forkant av en søknadsprosess, jo sterkere stiller du når det kommer til å skaffe et godt boliglån. Det vil også være viktig for å fremskaffe så god rente som mulig på lånet.

Research tips

  • Bruk Finn.no å se etter boliger der du ønsker å kjøpe å få en god oversikt over hva boliger koster.
  • Nettsiden Boligmani publiserer drøssevis av nyttige artikler innenfor bolig

Skaff deg best mulig rente på boliglånet

Vi har rekordlave renter på boliglån i Norge i dag. Trenden har bare gått nedover, som er gode nyheter for deg som låntaker. Allikevel er det igjen viktig å huske at alle monner drar.

Dette handler altså om det totale lånebeløpet i boliglånet ditt. Det virker kanskje ikke som om det har så mye å si med en effektiv rente på 2% eller 3%. Men dersom du låner flere millioner kroner er realiteten en ganske annen.

Det er faktisk slik at forskjellen mellom disse prosentsatsene på en boliglån på 2.000.000 kroner er lik 10.000 kroner i året. Med andre ord er det flere ti tusen kroner å spare på en gunstig rente, bare årlig. Hvis man ganger dette med 25 års nedbetalingstid er det snakk om 250.000 kroner.

Derfor er det viktig at du får en så lav rente som mulig på boliglånet ditt. Her får du noen tips til hvordan du kan få til nettopp dette.

1. Har du medlemskap som gir deg rabatter?

Det er visse organisasjoner som gir deg gode betingelser på boliglån. Dette er det definitivt lurt å ta en titt på før du begynner å søke. Kanskje kan du få en gunstigere rentesats gjennom medlemskapet ditt.

Er du medlem av OBOS kan du kvalifisere til boliglån gjennom OBOS-banken. Her kan du få så lav rente som 2,09%. Medlemskap i denne organisasjonen gir deg også forkjøpsrett på en god del boliger i landet.

Det finnes en rekke andre organisasjoner som kan gi deg fordeler når du skal ta opp boliglån. Et utvalg av disse er:

OBS

Vær imidlertid oppmerksom på at du ikke alltid vil få markedets beste vilkår gjennom en organisasjon. Du må med andre ord sjekke opp fordelene dine mot andre alternativer for boliglån før du låner.

2. Finkjem markedet for boliglån

På tale om alternativene for boliglån er det også svært viktig at du virkelig finkjemmer markedet når du skal låne til bolig. Her kan bare noen få promillepoeng ha mye å si i det lange løp. Og siden du skal betjene lånet over så lang tid er det verdt å lete nøye.

Det kan være lurt å starte med et overslag fra banken din. Hvis du allerede er kunde kan du oppgi ønsket lånebeløp samt andre opplysninger långiver trenger. Bruk rentetilbudet du mottar her som et sammenligningsgrunnlag.

Finansportalen.no er Forbrukerrådets gratis sammenligningstjeneste. Her samles de beste lånetilbudene opp fortløpende. Du bør absolutt benytte deg av denne nettsiden. Den gir deg et raskt overblikk over hvordan boliglånmarkedet ser ut.

Vær imidlertid klar over at renteeksemplene du finner her er veiledende. Banken gjør alltid en grundig vurdering av deg som lånsøker. Og rentetilbudet du mottar vil justeres på bakgrunn av denne.

3. Bruk en anbudstjeneste

For å fremskaffe så gode rentetilbud som mulig kan det være lurt å bruke en anbudsside for boliglån. Dette vil gi deg reelle lånetilbud som du deretter kan sammenligne opp mot hverandre. Tjenestene er gratis å bruke og uforpliktende.

Den største aktøren i Norge er Penger.no. Dette er en tjeneste fra Finn, som samarbeider med 13 forskjellige banker. For å bruke anbudssiden trenger du bare selvangivelse og lønnslipp – samt en verdivurdering av boligen din hvis du ønsker dette.

I retur mottar du tilbud fra tre forskjellige banker. Disse vet at de konkurrerer om deg, og du kan derfor føle deg trygg på at rentene er kompetitive. Hvis du har spørsmål til vilkårene bør du kontakte de aktuelle långiverne.

Å bruke en anbudstjeneste til søknadsprosessen for boliglån er svært tidsbesparende. Du slipper å søke hos bank etter bank for å skaffe en skikkelig oversikt. Anbudssiden gjør med andre ord letejobben for deg.

Husk på at anbudssidene ikke sender lånesøknaden din til alle bankene i landet. De tjener en kommisjon på lånebeløpet, og vil derfor kun sende søknaden til sine samarbeidspartnere. Derfor er det en god idé å sammenligne tilbudene du mottar i tjenesten med noen andre aktører også.

4. Prut på boliglånet ditt

Du kan selvfølgelig forsøke å prute på rentetilbudet du mottar fra banken. Noen långivere har såkalt forhandlingsrom på boliglånsrentene de tilbyr. Andre banker opplyser om at kundene allerede mottar det beste tilbudet i første omgang.

Hvis du skal forsøke å prute på rentetilbudet ditt er det noen ting du bør ha i bakhodet. Først og fremst vil rentetilbudet du mottar handle om betalingsevnen din. Altså hvor presset privatøkonomien blir med betjening av lånet.

Denne faktoren kan på mange måter vurderes i kombinasjon med belåningsgraden på huset. En høyere grad av lån på boligkjøpet medfører også en noe høyere rente. Det er fordi banken tar en større risiko med et større lånebeløp.

Dersom du ønsker å prute på tilbudet du mottar må du derfor ha noen kort å forhandle med. Er boligen belånt til det fulle og privatøkonomien din presset har du ikke så mye å argumentere med i banken.

Da vil siste alternativ i så fall være å finkjemme boliglånsmarkedet for å finne en bedre rente. Av og til kan du bruke dette som prutekort. Bankene er som oftest interesserte i å skaffe seg boliglånkunder. Hvis du informerer om bedre rente hos en konkurrent kan dette ha en positiv effekt.

Flytt boliglånet ditt for bedre vilkår

Refinansiering av boliglån er svært vanlig i dag. Poenget med en slik ordning er at man skaffer seg bedre vilkår og lavere rente enn på det eksisterende lånet.

Når det kommer til boliglån er det vanlig å sjekke muligheten for refinansiering i egen bank i første omgang. Ofte kan man få bedre betingelser dersom belåningsgraden er senket, eller kredittscoren din er styrket.

Men dersom banken ikke har mulighet til å komme med et bedre tilbud bør du vurdere å flytte boliglånet ditt. I alle fall hvis du finner et bedre tilbud hos en konkurrerende bank. For at dette skal lønne seg i størst mulig grad for deg er det et par ting du bør gjøre og være klar over.

Sett deg inn i disse tingene før du refinansierer boliglånet ditt. Da har du sterkere kort på hånden til å vurdere lønnsomheten i løsningen.

Gjennomfør en ny verdivurdering av boligen

Før du snakker med banken din, eller ser på andre alternativer, bør det gjennomføres en ny verdivurdering av boligen. Det er en rekke faktorer som kan ha ført til en stigning i verdi. Boligmarkedet i Norge er i sterk vekst, og de aller fleste steder vil derfor boligeiere oppleve en økning i boligverdien.

Som oftest kan man få gjennomført verdivurdering helt gratis av en megler. Det eneste de ber om i retur er at du bruker dem ved eventuelt salg av boligen. Men det er vanlig at nordmenn benytter seg av meglere også når de skal refinansiere boliglånet.

Her er det viktig at dere får med eventuelle utbedringer gjennomført på boligen. Sannsynligvis vil megler spørre om dette. Men skulle dere ha pusset opp, malt, lagt om eller erstattet noe bør dere opplyse megleren om det.

Når dere har mottatt verdivurderingen kan dere kikke på belåningsgraden på boligen. Det er svært sannsynlig at denne har blitt en god del lavere. Og dette vil styrke en søknad om refinansiering – både i eksisterende bank og hos en ny långiver.

Gebyrer rundt et boligkjøp

Når man tar opp boliglån må man betale både tinglysningsgebyr og etableringsgebyr.

Tinglysningsgebyrer

Tinglysningen er en offentlig registrering av en avtale mellom to parter angående fast eiendom. Altså forholdet deg og banken i mellom, i relasjon til boligen du tar opp lånet for. Det er Kartverket som skal tinglyse dokumentene.

Tinglysningsgebyret er forskjellig avhengig av betingelsene rundt boligen. Vanlig pris ligger på 525 kroner, mens andel i borettslag koster 430 kroner. Dersom du refinansierer innenfor den samme lånerammen, hos samme pantsetter og på samme panteobjekt er prisen 200 kroner.

Etableringsgebyrer

Etableringsgebyret betaler du til banken. Det er vanlig på samtlige lån i Norge at det koster noe å etablere dem. Allikevel er dette gebyret såpass lavt, spesielt med tanke på boliglån, at en del banker sløyfer det ved refinansiering.

 

Egenkapital og betalingsevne

Som nevnt vil den viktigste faktoren når du skal låne til bolig være at du har økonomisk kapasitet til å betjene lånet. Dette kalles for betalingsevnen din og er bankens viktigste vurderingsgrunnlag av deg som lånsøker.

Når det kommer til lån handler alt om risiko for banken. Denne uttrykkes i den effektive renten du må betale på boliglånet. Altså betyr en lavere risiko en lavere effektiv rente, og visa versa.

Betalingsevne og boligens verdi er det banken har å gå ut fra når de skal vurdere egen risiko ved å innvilge lånet. Boligens verdi er det vanskelig å få gjort noe med sånn på kort sikt. Men betalingsevnen din bør du definitivt kikke på.

Hvis du klarer å gjøre noe for å bedre denne vil det som oftest medføre en lavere rente på boliglånet ditt. Da har du nemlig gitt banken en mindre risikofylt lånesøknad, som helt enkelt styrker den. Det er flere ting du kan gjøre for å bedre betalingsevnen din.

Kjøp boligen sammen med noen andre

Det vil alltid styrke en søknad kraftig å ha to inntekter i stedet for én. Derfor kan det være en god idé å kjøpe boligen din i samarbeid med en annen person. Da vil dere få en bedre rente, samt muligheten til å låne mer penger.

For at dette skal fungere optimalt er det først og fremst viktig at du kjøper sammen med noen du stoler helt og holdent på. Et nært familiemedlem eller en partner fungerer best. Husk på at boliglånet tar mange år å betale ned på. Det er derfor viktig at forholdet dere i mellom forblir stabilt gjennom nedbetalingsperioden.

Uansett hvor godt du kjenner personen du kjøper boligen sammen med er det allikevel viktig at dere inngår en kontrakt i forkant av kjøpet. Her må den økonomiske forpliktelsen dere mellom være tydelig.

Hvis noe skulle skje mellom deg og den du kjøper med har dere da et juridisk dokument å se til. Det kan også være en idé å ta opp hvert sitt lån. Dette medfører selvfølgelig dobbelt opp med gebyrer. Allikevel er det da lettere å ordne opp hvis noe skulle skjære seg økonomisk.

Spør noen i familien om å stille som kausjonist

En kausjonist er ofte en god løsning dersom du har for stram økonomi til å få boliglånet innvilget. Denne personen har samme økonomiske forpliktelse overfor lånet. Derfor bruker banken også denne personens inntekt som vurderingsgrunnlag.

Å kausjonere for noen er imidlertid en stor forpliktelse. Derfor anbefales det som oftest foreldre/barn-forhold til denne typen løsninger. Disse relasjonene holder seg stabile og vil sannsynligvis gjøre det gjennom hele nedbetalingsperioden.

Men også i kausjonist-situasjoner bør dere sette opp en tydelig kontrakt på forhånd. Her bør det fremkomme hvem som skal betale ned på lånet. Og hva som skjer dersom du av en eller annen grunn ikke klarer å betjene det.

Det er generelt sett en dårlig idé å be venner eller andre bekjente om å stille som kausjonist. Man vet aldri hva fremtiden vil bringe, men du vil være forpliktet til boliglånet uansett. Det er også kausjonisten din.

Når noen stiller som kausjonist blir det tatt pant i deres bolig, i tillegg til den du skal kjøpe. Altså blir det enklere å få innvilget lånet, og betalingsevnen din vil vurderes som sterkere.

Forskudd på arv som egenkapital

I 2014 ble arveavgiften fjernet. Med andre ord er det nå gratis å motta arv eller forskudd på arv, og du trenger ikke å skatte av disse pengene.

Forskudd på arv kan gi deg egenkapitalen du trenger, og eventuelt en lavere belåningsgrad. Husk på at selv om skatten på arv er fjernet må du fortsatt rapportere inn beløpet du har mottatt.

Dette er den beste løsningen dersom du ikke selv har egenkapitalen banken krever av deg. Du slipper å låne pengene, og styrker dermed boliglånsøknaden din betraktelig.

Som oftest har vi mer behov for arven vår i etableringsfasen av livet. Da kan pengene hjelpe veldig mye mer enn de vil gjøre på et senere tidspunkt. Det kan være lurt å sette opp en kontrakt for å dokumentere beløpet du har mottatt som forskuddsarv.

Kan du få startlån fra kommunen?

Kommunene i Norge tilbyr startlån som finansieringsløsning for de som ikke kan kjøpe bolig selv. Dette kan være et godt alternativ hvis du ikke har mulighet til å spare eller låne egenkapitalen din.

Vær imidlertid klar over at det er strenge krav til de som skal søke om startlån fra kommunen. Dette er reservert de personene som ikke får innvilget lån av banken på egenhånd.

Det er tre kategorigrupper som kan søke om startlån fra kommunen.
  • Barnefamilier
  • Personer som mottar trygd eller offentlige ytelser
  • Boliglåntakere med gjeldsproblemer

På Husbanken sine nettsider finner du en full oversikt over kravene til disse kategoriene: https://www.husbanken.no/startlaan/kommune/hvem-kan-faa-startlan/. Hvis du lurer på noe i forbindelse med denne løsningen kan du ta kontakt på telefon eller epost.

Husk på hvor mye du bør låne

Det kan være vanskelig å forholde seg rolig hvis man har funnet drømmeboligen. Da er det lett å romantisere den økonomiske hverdagen. Man tenker at det er helt overkommelig å betjene et stort boliglån – bare man får kjøpt huset eller leiligheten man ønsker seg.

Selv om boliglån er lån med lav risiko er det allikevel viktig å huske på at et boliglån er en stor økonomisk forpliktelse. Det er gjerne snakk om høye lånebeløp og en lang nedbetalingsperiode.

Før du begynner søknadsprosessen bør du derfor sette opp et skikkelig budsjett for privatøkonomien. Hvor presset er denne i dag? Har du flere tusen kroner til disposisjon i måneden?

Det er utfordrende å få på plass store endringer til faste utgifter og månedlig forbruk. Derfor er det viktig at du prøver ut en strammere økonomisk hverdag før du låner. Deretter kan du justere låneforventningene dine i henhold til hva du får til.

Tips om boliglån

Generelt sett er det en del ting man bør huske på når man skal låne til bolig. Det er ikke bare effektiv rente og belåningsgrad som har noe å si. Den viktigste faktoren er faktisk din privatøkonomi, og motivasjonen din for å betjene lånet på en god måte.

Hvis du gjør deg kjent med og husker på de følgende tre tingene er du bedre stilt til å få på plass en håndterbar gjeldssituasjon.

Spar så mye du kan

Husk på at vi har rekordlav rente på boliglån i Norge i dag. Det er faktisk bare i 2004 at den lå en smule lavere enn den gjør nå. Derfor er det viktig at du ikke baserer budsjettet ditt på en så lav rente gjennom hele nedbetalingsperioden.

Du bør definitivt forsøke å spare opp til en buffer som er spesielt tiltenkt boliglånet ditt. Renten kan fint endre seg. Og så lenge banken gir deg 6 ukers forvarsel kan de justere den opp.

Dette må du ta høyde for når du låner. Spar så mye du kan når økonomien tillater for det. Hvis du bare så vidt klarer å betjene lånet i dag har du sannsynligvis lånt for mye. Da bør du jobbe for å redusere belåningsgraden mens renten ligger lavt.

Det kan være en god idé å sette opp et fast månedstrekk til boliglånet ditt – hvis økonomien tillater for det. Dette bør gå i tillegg til de faste månedsavdragene dine. Selv om renten er lav på boliglån vil det fortsatt lønne seg å redusere nedbetalingstiden så mye som mulig

Betjen boliglånet ditt effektivt

For å effektivisere nedbetalingen din er det lurt å ha en strategi for hvordan du skal kvitte deg med lånet. Hvis ikke er det fort gjort at månedsavdragene går nærmest ubemerket ut av kontoen måned etter måned.

Ved å sette opp en nedbetalingsplan for boliglånet ditt kan du redusere nedbetalingstiden betraktelig. Her er det viktig at du velger en strategi som motiverer deg til å bli gjeldfri. Da vil det være enklere å holde seg til planen gjennom hele nedbetalingsløpet.

Poenget med en nedbetalingsplan er at du betaler ned større månedsavdrag enn banken krever av deg. Da må du altså bruke budsjettet ditt for å se hvor mye du har til disposisjon i måneden.

Jo flere av disse pengene du klarer å sette av til boliglånet ditt, jo bedre er det. Renteutgiftene vil reduseres betraktelig bare med noen få års kortere nedbetalingstid.

Denne nedbetalingskalkulatoren lager en nedbetalingsplan for deg.

Her kan du også se hvor mye du sparer ved å velge en konkret nedbetalingsstrategi. Og hvor mye raskere du blir gjeldfri. For de aller fleste er dette snakk om flere år, og mange hundre tusen kroner spart.

Pass på renten din

Helt til sist er det også greit å være klar over at banken ikke gir deg bedre vilkår automatisk. Selv om belåningsgraden din har blitt lavere vil renten forholde seg lik.

Derfor er det lurt å følge godt med på lånet ditt med jevne mellomrom. Hvis du plutselig får betalt ned en god slant penger vil også gjeldsgraden reduseres. Da bør du kontakte banken og forhøre deg om muligheten for en bedre rente.

Følg også med på kredittscoren din. Banken bruker denne poengsummen for å vurdere risikoen på boliglånet ditt. Kredittscore oppdateres årlig. Hvis du har fått en lønnsøkning eller kvittet deg med utestående gjeld kan dette ha innvirkning på boliglånet.

Nøkkelen til en god rente og gjeldssituasjon på boliglån er med andre ord orden i sysakene. Hvis du har skikkelig oversikt over lånesituasjonen din, reell eller potensiell, blir det lettere å forhandle frem en god rente hos banken.

  • Informativt
  • Gratis tjeneste
  • Nyttig for deg